Toda vez que houver venda de imóvel, é necessário observar se é obrigatório recolher o imposto sobre o ganho de capital ou, como é chamado, imposto de lucro imobiliário.

De forma resumida, o Imposto de Renda de Ganho de Capital, é um imposto pago na venda da propriedade e incide sobre a diferença (positiva) entre o custo de aquisição de respectivo imóvel e o valor de sua venda.

Assim, geralmente, as pessoas físicas e jurídicas estão sujeitas à tributação deste imposto, auferido na venda de imóveis, levando em conta a diferença entre o custo de aquisição e o preço de venda informado na escritura pública, de forma excepcional. Contudo, as pessoas jurídicas que exercem atividades imobiliárias, têm regra diversa para tributação das receitas da venda de imóveis.

Desta maneira, na hipótese da venda de imóveis rurais, a regra para apuração do ganho de capital não está relacionada aos valores informados nos títulos aquisitivos. O ganho deve ser apurado a partir da diferença do valor da terra nua (“VTN”) declarado no ano da compra e no ano da venda, de acordo com a Lei nº 9.393/96. 

Exclusivamente, no caso de imóveis rurais comprados antes do ano de 1997, o custo de aquisição será apurado a partir da escritura pública de compra e o custo de alienação continuará sendo o VTN.

Contudo, a Receita Federal vem adotando entendimento diverso em alguns casos, exigindo a entrega da Declaração do ITR (“DIAT”) para aplicar a regra especial de apuração pelo VTN, segundo Instrução Normativa nº 84/2001. 

Portanto, se a venda ocorrer antes da entrega da DIAT, a Receita exige que o ganho de capital tenha apuração pelo valor da venda constante na escritura pública. 

Ademais, a Receita Federal compreende que as empresas tributadas pelo regime do lucro real não suportariam se beneficiar dessa regra de apuração do ganho de capital com base no VTN do imóvel rural.

A postura da Receita Federal não encontra amparo em lei e as pessoas físicas e jurídicas devem se atentar a este fato, com a adoção das diligências necessárias para evitar a tributação indevida.

Vale lembrar que o Judiciário tem proferido decisões favoráveis aos contribuintes, de modo a assegurar a apuração do ganho de capital na venda de imóveis rurais com base no VTN.

Nossa equipe se coloca à disposição para estes e outros questionamentos.